景区门票收费权是由当地旅游管理部门核准的，景区经营方按照核定票价对进入景区人车等收取费用的一种权利。通常情况下，景区门票收费权是景区经营者最重要的收入来源。随着旅游产业资本运作的频繁发生，景区门票收费权价值评估工作越来越多的发生。当景区发生产权变动、经营权变动或者融资时，景区收费权价值评估显得尤为重要。其是旅游景区最核心的资产，从资本的角度来讲，其重要性程度甚至大于景区的固定资产。

    改革开放后,我国旅游业也取得了很大的发展与进步,特别是为了实现资源的合理配置及市场效用最大化,我国大部分地区已经开始了关于旅游景区收费转让的实践探索。但是在景区收费权转让中,由于景区收费权价值评估环节的缺失,造成了国有资产流失、保护开发资金不均衡等严重后果。

     现行景区收费权评估，基本都是采用收益法进行评估。收益法的原理是预期价值理论，是从资产未来净收益的角度来评估资产的价值。在采用收益法评估景区收费权时，影响价值因素一般有收费期限、投资者的期望投资回报率、未来的景区流量、门票收费标准与营运费用和税金等。

以下对这些参数进行一些分析:

   1、人流量的确定:景区知名度及沿线经济发展水平的高低，与人流量有密切关系。而流量的大小直接决定了景区获利能力的高低。随着国民经济的发展和国民收人的提高，人流量往往是不断增长的。利用收益法进行景区收费权评估时，可采用在一定时期内通过某一横截面的数量为依据，确定流量需要对所评估景区典型期日内通过某一横截面的流量进行现场调查。根据若干典型期日的统计分析，进而推测一年内该景区的预测流量。

   2、年净收益的确定:按照预测的流量及其相应收费标准计算出年收费金额。景区自建成起，其收益有按一定比例逐年递增的趋势。但随着国家对基础设施建设的投人，景区附近可能会建成比其更有利的交通设施。另一方面，景区的承载力总可能要达到饱和。即到一定年限，收益增长将会停止。这一年限一般为5至10年。

    为了使预期收益的预测更加准确可靠，我们在计算时，可分三种情况进行:最乐观估计、最可能估计及最悲观估计。这样就会得到三种预期收益值:A一一最乐观收益预期值;M一一最可能收益预期值;B一一最悲观收益预期值。预期收益值可取上述三者的加权平均数:

年预期收益=(A﹢4M﹢B)/6 (1)

年净收益=预期收益﹣营运费用﹣税费 (2)

   营运费用是指为确保景区的正常运行所需要发生的一系列管理费用、维护费用及一些非常规损失等。包括景区养护与维修费用、收费设施的维护费、收费人员工资等;税费指受让方取得景区收费权后，在经营过程中各年向国家缴纳的各种税费，包括营业税、所得税等。

   3、折现率的确定:受让方的预期投资收益率，是与净收益同样重要的景区收费权价值大小的决定性因素而折现率的微小变化，能极大地影响评估值。因此，折现率是转让双方利益得到合理分配以及转让成功的关键。折现率的确定可以考虑下列公式:

r=(1+i0)(1+i1)(1+i2)﹣1 (3)

其中:r为折现率;i0为无风险利率;i1为行业风险;i2为通货膨胀率。

  4、收益年限:景区收费权价值与收费期限也有着密切的关系。一般来说，收费期限与景区收费权价值是正相关的。因此，收益年限不得超过合理的使用年限。在上述的前提下，收益年限的确定一般以转让协议内商定的期限为准。

      国内景区收费权评估机构——北京中鹏衡资产评估公司，是国家财政部、北京市财政局联合授予资质的资产评估机构，为河南嵩山少林寺、陕西壶口瀑布、山西芦芽山、江苏花果山等多家国家知名景区提供无形资产评估服务。同时，我公司内部有专门研发景区无形资产评估的专业团队，经验丰富，资质。